为进一步推动新修订的《江苏省物业管理条例》（以下简称《物业条例》）的贯彻实施，促进我市物业管理行业的健康有序发展，按照省人大常委会省市县三级联动开展《物业条例》执法检查的要求，5月19日市人大组织部分市人大代表成立执法检查组，在王金祥副主任的带领下，对我市《物业条例》贯彻实施情况进行执法检查。执法检查组首先实地察看了农行宿舍楼、嘉源首府、练湖新城等三种不同类型物业管理情况，又听取了市住建局、曲阿街道、云阳街道、司徒镇、延陵镇等部门负责人相关工作情况汇报，与会代表提出了建议意见。现将执法检查情况通报如下：

一、主要做法及成效

1．建立健全物业管理机制。强化高位综合协调机制，建立由市政府主要领导为组长、15个部门为成员单位的联席会议制度，升格市物管办具体抓落实，进一步夯实物业管理工作基础。出台《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》，强化属地政府和社区责任主体地位，明确各条线部门的相应责任，全面构建了“统一领导、分级负责、条块共管、综合协调”的物业管理新机制。

2．全面规范物业管理市场秩序。出台《丹阳市物业服务企业考核管理办法》、《丹阳市物业服务企业诚信档案管理办法》等，明确物业管理市场的准入和退出机制，营造争先创优的良好氛围。规范物业企业标准化服务，加强收费和服务内容的监管，并向社会公布，全面规范了市场主体行为。加强物业维修资金归集与管理，我市维修基金归集额连续两年以30%的幅度上升，目前已归集资金4.46亿元。

3．稳步推进物业管理全覆盖。按照“五个有”物业服务标准，多措并举，物业管理覆盖面不断扩大。对2005年后新建住宅小区全面推行物业管理招投标制度，招投标率达100%。针对小区设施不配套、功能不完善、人居环境差、移交不到位等问题，市政府以城市环境百日整治活动为抓手，大力推进老旧小区、示范小区、有物业小区的整治工作，完成64个已整治小区的移交工作。探索实施“整合小区、社区托管”的物业管理新模式，推动解决零散小区无人问、无人管的现象。

二、存在问题

1．历史欠账影响行业发展。一是由于历史原因，我市目前规模化小区较少，零散分布的老旧小区占半数以上，物业管理难有规模经济效应。一些单位自建房处于失管状态。二是部分老旧小区存在配套规划不完善、配套设施不到位、配套用房面积不足或挪为他用等问题，制约物业管理行业的发展。

2．市场化程度低、存在隐忧。目前我市共有住宅小区452个，其中实行市场化物业管理的住宅小区仅有89个，覆盖率仅为19.7%。在我市从事物业服务的企业共52家，其中一级资质的仅13家，大部分为开发公司下属企业，自建自管、用开发利润补贴物管费用现象较普遍，经费自我平衡略有盈余的机制尚未形成，市场竞争不充分直接导致物业服务水平也不高。

3．业委会成立难、履职能力不够。目前全市成立业主委员会47个，覆盖面低。有的业委会成立难、瘫痪快，有些小区尽管成立了业委会，但委员责任心、组织能力不强，在业主内部事务协调、沟通物业服务企业、监督物业服务企业等方面并没有发挥应有的作用。

4．收费难、运营难问题仍然存在。近年来，物价及用工成本逐年上升，而业主还未形成自觉缴纳物管费的意识，在收费难、费率低的情况下，多数物管企业经营利润低，有的甚至运营困难。部分企业为了降低成本不得不减少用工，降低服务质量，进一步加剧了收费难、服务差的恶性循环。

三、几点建议

物业管理水平的高低体现了城市管理水平，反映了城市文明程度，也和老百姓的生活息息相关，涉及千家万户，是重大民生实事。尽管我市小区物业管理取得了阶段性的成效，但物业管理涉及面广、情况复杂,走向成熟是一个长期、艰巨的任务，不可能一蹴而就，从目前现状看仅仅是“破题”。市政府及相关部门一定要高度重视，针对突出问题，采取有力措施，形成合力，坚持统筹规划，通过短期整治和健全长效管理机制，稳步推进小区物业管理，保障经济社会和谐稳定发展。

1. 加强宣传引导。要把物业管理作为创建文明城市的突破口，通过报纸、电视等传统媒体，加大对《物管条例》和相关政策法规的宣传力度，为物业管理营造良好的社会氛围和工作环境。一方面促使业主准确了解物业服务范围、内容、职责，增强业主花钱买服务意识，自觉履行缴费义务,党员、机关工作人员更要率先垂范。另一方面引导物业企业加强服务意识，增强行业自律，促进依法经营。要积极探索“互联网+”在物业管理中的作用，宣传物业行业中的优秀典型，对服务质量差、群众投诉多的物业企业予以曝光，构建业主和物业企业沟通交流的新平台。

2. 加快协调推进。要在充分征求意见的基础上，尽快出台《丹阳市物业管理实施细则》，对街道、镇的物管细则要根据实际情况有所区别。要进一步传递物业管理压力，强化属地政府、条线部门和居委会职责，形成推进合力、完善长效机制。要针对不同小区，优选物管模式。灵活选用市场化物业管理、准物业管理、业主自治和社区托管等不同管理模式，因地制宜，进一步提高小区物业管理覆盖率。要进一步完善物管矛盾快速反应调处机制，成立专门调解委员会，把物业调解纳入社会大调解范畴，市人民法院建立物管纠纷的诉讼绿色通道。

3．提升物管水平。加强财政保障力度，把物管资金纳入市镇两级财政预算，继续加大对老旧小区的治理和改造力度，逐步完善老旧小区的服务配套设施，改善老旧小区的居住环境。街道（镇）要切实履行管理和监督职能，加强对业主委员会的指导和规范，促使其有序参与物业管理活动，发挥好对内协调、对外沟通的作用。要明确相关部门对单位自建房的资金和管理责任。在整体推进“五个有”基础上，进一步提升物业管理服务精细化水平。要进一步规范物业企业服务和退出行为，引进和培植规模物业服务公司，为广大业主提供更好的市场化服务。

4. 加强队伍建设。一是要加强培训和交流，组织物业管理人员赴先进地区学习，定期开展知识培训，进一步提升业务素质。二是要建立有效的绩效考核机制，督促各街道（镇）、相关部门及其工作人员尽快提升物业管理水平，激发其工作积极性。三是探索招聘社工参与物业管理，缓解人手不足的现状。