丹阳市人民代表大会常务委员会

皇塘镇人大

随着城镇化的发展，乡镇涌现了一大批乡镇小区，农民一下变成了城镇居民，左邻右舍之间由原先的熟人社会变成了陌生人世界，原有的生活生产形式和管理模式都发生了变化，居民的生活就与物业管理休戚与共。由于配套政策不完善、监管制度不健全等原因，一些社区管理的功能也依赖物业去管理，如疫情防控、文明城市创建、人居环境整治等方面。居民诉求和小区物业管理的功能定位往往会存在错位，所以两者之间极易产生矛盾，有的还呈现越来越突出的趋势，规范小区物业管理已经迫在眉睫。所以，笔者对本镇的小区物业管理进行了调研和思考。
一、皇塘镇小区物业管理概况：
皇塘镇目前有住宅小区7个，具体为：锦绣家园，新康家园，蒋墅佳苑，阳光花苑，皇庭花苑，聚福苑，皇家花园，涉及3379户，一万余人口。进驻物业情况分别为：皇家花园和聚福苑的物业管理公司为江苏合发一零一物业管理有限公司，皇庭花苑和阳光花苑的物业管理公司为江苏森木物业管理有限公司，新康家园和蒋墅佳苑的物业管理公司为丹阳市建达物业管理有限公司，锦绣家园的物业管理公司为江苏栖夏物业服务有限公司。
新康家园和蒋墅佳苑为新孟河工程拆迁安置小区，分别于2022年、2023年投入使用。皇家花园和聚福苑是本地开发商江苏合发鑫煌房地产开发有限公司开发。经实地走访察看，上述四个小区物业管理相对比较规范，小区环境较好。锦绣家园、阳光花苑、皇庭花苑也属安置小区，因建设时间相对比较早，开发商早先成立的物业公司早就撤出，业主对后引进的物业认同感不强，小区物业管理不规范，环境相对次之。
小区调查统计表

序号	名称	建成投入使用时间	户数	土地性质	有无物业	有无业委会
1	新康家园	2022	290	国有	有、丹阳市建达物业管理有限公司	无
2	蒋墅佳苑	2023	740	国有	有、丹阳市建达物业管理有限公司	无
3	皇家花园	2012	512	国有	有、江苏合发一零一物业管理有限公司	有
4	聚福苑	2019	802	国有	有、江苏合发一零一物业管理有限公司	无
5	阳光花苑	2009	212	集体	有、江苏森木物业管理有限公司	无
6	皇庭花苑	2016	523	集体	有、江苏森木物业管理有限公司	无
7	锦绣家园	2014	300	集体	有、江苏栖夏物业服务有限公司	无

二、主要原因剖析：
近年来，随着物业管理法规的逐渐完善和监管力度的不断加强，行业发展日趋规范，物业服务质量水平也正在逐步提升，能提供一些日常养护、清洁绿化、安保消防、公共设施管理等基础服务，一定程度上满足了居民基础生活服务需求，但仍然存在一些问题和不足，主要体现在以下几点：
1．部分小区先天基础不足，物业管理职责划分不明确。有的小区历史欠账较多，基础配套较差，小区居民的无限期盼与物业管理有限职责的落差，加剧了业主与物业管理有限公司的矛盾，以阳光花苑为例，有业主就以房屋质量问题、无法办产权证、停车位少等为由拒缴物业费，这应该属于开发商的原因导致，然开发时间较早，质量门槛低、规划滞后，现在开发商也早就不知所踪。再者，有关职能部门责任落实不到位，存在执法不进小区的现象，小区内违法违规行为得不到及时查处，业主往往也会怪罪物业，引发拒交物业费等问题，从而导致物业管理服务水平降低的恶性循环。
2．业主对物业管理的参与度不高，业主委员会作用发挥不够。如上图所示，六个小区都没能成立业委会，仅仅只有皇家花园组建了业委会，虽组建了业委会，多数业主对业委会工作不理解、不支持。另外，成立业委会选举投票程序专业复杂，增加了业委会成立的难度和门槛。再加上缺乏宣传、引导和激励，中青年群体参与相对较少，且委员素质和能力参差不齐，导致业委会决策困难，无法正常发挥作用，如缺乏统一的有效组织、指导和监督，业委会委员对物业管理工作的规章流程缺乏了解，专业能力不足，工作中不能有效管理物业服务。
3．物业服务质量不稳定，业主缴费买服务意识不强。由于我国物业服务尚未完全建立市场化服务定价机制，新建小区物业管理费用偏高，物业管理水平参差不齐，物业服务不能完全满足业主的要求，业主对于物业服务质量期待高，再加上乡镇小区大部分属于安置小区，搬迁安置的业主大多习惯于政府兜底保障，业主拖欠和不缴物业费现象普遍，有的以种种理由抵触缴费，如阳光花苑业主以下水道堵塞、楼道照明不亮、门卫管理松散导致快递丢失等理由拒缴物业费。一旦小区收取费用偏低、缴费率不高，势必就会造成物业机构经营困难，物业服务质量下降，甚至会导致物业管理瘫痪，最后无奈撤出的也比比皆是。
三、针对上述问题，提出以下对策建议：
1．加强组织引领，充分发挥业主委员会作用。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，鼓励党员、退休干部主动加入业主委员会，发挥党建引领作用，建设一支有强劲号召力的业主委员会，从而能带动其他居民积极参与管理，促进物业公司与居民之间的沟通与合作，形成社区治理合力。同时，物业公司应定期召开业主大会，听取居民意见，及时解决居民反映的问题。发挥居民的主体作用，畅通居民投诉渠道，健全投诉转办机制，提高投诉处置效能。加强物业管理调解组织建设，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。
2．实施主动作为，推动物业服务融入社区治理。乡镇小区不是什么“独立王国”，而是社会基层治理的一个单元。社区和物业要主动对接民政、公安、应急、消防、环保等相关职能部门和单位，推动执法进小区，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违规饲养宠物家禽、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共消防通道等违法违规行为。城管部门要扩大公共绿化、停车位、充电桩等有效供给，满足居民生活需求；市政服务等部门，要推动供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等专业运营活动进小区，并服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。
3．打造高品质物业，多途径提升物业服务水平。首先，物业公司应加强内部管理，提升服务人员的专业素质，拓宽服务内容，满足居民的多样化需求。其次，物业管理公司要从服务流程、标准规范、考评细则等多角度入手，实现物业服务管理的高效化，通过识别居民需求、分析居民行为、根据居民的关注重点，制定针对性的专业服务流程，保障企业运营规范、高效。再次，物业管理要从对基础设施服务的管理提升到对居民的人文关怀，拉近与居民的距离，建立良好的服务关系，增强居民的归属感和参与感。另外，通过推广线上支付，简化物业费缴费流程，方便业主缴费。最后，政府职能部门应加强对物业公司的监管，建立服务质量评价体系，推动物业公司提升服务水平。
4．坚持法治思维，依法追缴物业费。加强宣传，积极实施《中华人民共和国物权法》等法规条例的普法知识，增强居民对物业管理服务的认知，对欠缴的行为予以舆论谴责，提高居民购买服务的意识；做好财务信息公开，物业费的使用范围和去向公开透明，甚至可以提供详细的收支清单供有疑问的业主查询，增强居民的信任感；对反复做工作仍然恶意欠缴的业主，坚持走司法追讨程序，由法院判决，强制执行；同时，建议跟个人信用征信挂钩，恶意欠缴成为个人信用污点，用法治的约束力促使业主增强主动缴费意识。
（丹阳人大系统优秀调研成果三等奖）